過去十年，德國房價平均每年上漲1%，而物價總體水平每年平均上漲2%；扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。自1977年以來，德國平均房價上漲60%，而同期個人收入已增長了3倍。

    目前，德國普通住宅每平方米均價在1000歐元到2000歐元之間，房價實際水平不是很高。例如，首都柏林的普通住宅每平方米均價約1700歐元。而德國家庭住房自有率僅有42%。德國人的房價為什么十年不漲，而一多半的德國人又為何不購買自己的住房？帶著這樣的疑問，記者采訪了德國朋友艾佛納。

    艾佛納對記者說：“對未來房價走勢的判斷影響了人們的購房決策。無論是從長期、中期還是短期來看，大家都認為德國的房價都不會大漲。因此我近期不會買房，大多數(shù)人可能像我一樣，覺得還沒必要買房?！?/p>

    今年38歲的艾佛納已是公司中層經(jīng)理，收入不菲，但他仍租住著柏林市區(qū)的房子。他分析說：“長期來看房價上漲潛力有限，德國房屋已供需平衡，人口老齡化、人口減少等因素更降低了對住房的需求。中期來看，德國的儲蓄房貸和商業(yè)房貸都實行固定利率制，基本消除了金融市場動蕩對房價的影響，而且德國的房價一般不會大漲大跌。而從短期來看，德國租房市場發(fā)達，有穩(wěn)定的房子可以租住，大可不必著急買房子。在德國，人們４０歲前不買房子很正常。”

    艾佛納的話點出了德國房價不漲反跌的原因。首先，供求平衡仍然是穩(wěn)定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口，而住房總數(shù)約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，聯(lián)邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套，都在很大程度上平抑了房價。而德國人口出生率連年下降，預計到2050年德國人口將比目前減少10%，80歲以上老齡人群也將大大增加，這都為德國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展蒙上了陰影。

    其次，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，為穩(wěn)定房價提供了制度保障。德國實行獨特的“先存后貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外30%的住房貸款來自商業(yè)貸款，其余則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩(wěn)定作用。

   第三，德國發(fā)達的房屋租賃市場，也成為房價穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率卻達到58%，特別是年輕人中77%是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權(quán)益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機構(gòu)，共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為；超過50%就構(gòu)成犯罪行為，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。

    艾佛納表示，德國憲法明確規(guī)定，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要政策目標之一，這也是德國所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。因此，各級政府都不敢通過抬高地價和房價來增加稅收。